À LA DÉCOUVERTE DES VENTES AUX ENCHÈRES IMMOBILIÈRES JUDICIAIRES

Lors d’une acquisition de bien dans le circuit traditionnel, vous entamez très souvent vos démarches par la visite. Vous réalisez cette visite en ayant à votre connaissance seulement un minimum d’informations. Ce n’est qu’après la visite, si le bien correspond à votre recherche, que vous allez réclamer qu’on vous remette les documents, notamment les diagnostics techniques.

En matière de ventes aux enchères immobilières, vous avez la possibilité de disposer d’énormément d’informations sur le bien avant de vous rendre sur place. C’est un énorme avantage. Cela peut vous permettre notamment d’éliminer certaines offres dès le stade de la consultation des documents.

Alors quels sont ces documents à votre disposition ?

Le Code des procédures civiles d’exécution prévoit la rédaction et la mise à disposition d’un certain nombre d’informations au profit des personnes intéressées. Tous ces documents sont ceux qui vous seront remis par l’avocat poursuivant ou bien que vous pourrez consulter au greffe du tribunal.

· Le cahier des conditions de ventes

Il est rédigé par l’avocat poursuivant. C’est un document qui contient les informations indispensables pour la vente et qui se compose de plusieurs dizaines de pages.

Il contient notamment : les date, heure et lieu de la vente, le montant de la mise à prix, les informations sur le bien, les conditions pour enchérir, les conditions d’enchères (de 1 000 € en 1 000 €, de 2 000 € en 2 000 €, ou autre), l’éventuelle faculté de baisse de la mise à prix à défaut d’enchères, les conséquences de l’achat, les frais qui s’y ajoutent (leur nature, pas leur montant), le délai de surenchère, le délai pour le paiement et, en matière de saisie immobilière, vous pourrez également y retrouver le montant des sommes dues par le débiteur. Pour les intéressés, le contenu minimum exigé par la loi est précisé au sein de l’article R322-10 du Code des procédures civiles d’exécution.

Parfois, le procès-verbal de description et les diagnostics techniques réalisés sont annexés au cahier des conditions de vente. Il vous suffit donc de faire la demande de ce document. Il s’agit d’un document rédigé par des juristes et qui contient énormément d’informations. L’important pour vous est de ne pas vous laisser rebuter par le trop grand nombre de pages. La forme de la rédaction va différer selon le cabinet d’avocats qui l’aura rédigé, mais vous pourrez toujours retrouver à peu de choses près les mêmes informations d’un cahier des conditions de vente à l’autre.

Mon conseil pour lire au mieux ce document : concentrez-vous sur l’essentiel. Pour une première lecture, feuilletez-le en regardant les titres et lisez les paragraphes qui vous intéressent selon le titre qui y est indiqué. Lors de votre seconde lecture, prenez plus de temps pour le lire afin de vous assurer de ne pas manquer une information primordiale.

Si le bien est occupé — par son propriétaire, par un locataire, voire parfois par des squatteurs —, cela sera indiqué au sein d’un paragraphe dédié. S’il s’agit d’un locataire, il y sera précisé les informations dont l’avocat et le commissaire de justice ont pu avoir connaissance sur le bail : durée, montant du loyer, charges. S’il existe un bail et si le commissaire de justice a été en mesure de se le faire remettre par le propriétaire ou par le locataire, ce bail sera annexé au procès-verbal de description et vous pourrez en consulter une copie. C’est évidemment une information à prendre en compte dans vos calculs afin de déterminer un prix cohérent avec le loyer pratiqué. En effet, comme lors de tout achat immobilier par un biais traditionnel, le locataire titulaire d’un bail reste locataire après la vente du bien, puisque son bail continue de courir. L’adjudicataire reprendra le bail en cours dans toutes les conditions prévues initialement.

Ensuite, dans la deuxième partie du cahier, l’avocat précise justement les conditions de vente de façon générale, c’est-à-dire l’ensemble des conditions qui s’appliquent à ce type de vente aux enchères. Ce chapitre occupe souvent un grand nombre de pages.

Enfin, dans une dernière partie, le cahier des conditions de vente précise les conséquences de l’achat dans le cadre de la vente aux enchères : propriété du bien, paiements du prix et des frais, obligations, publicités à réaliser…

· Le procès-verbal de description

Ce procès-verbal est un acte dressé par le commissaire de justice en début de procédure. Son contenu est prévu par l’article R322-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Comme son nom l’indique, il est destiné à décrire le bien, à la fois sur les aspects matériel et juridique. Voici la reproduction de l’article R322-2.

« Le procès-verbal de description comprend :

1) la description des lieux, leur composition et leur superficie ;

2) l’indication des conditions d’occupation et l’identité des occupants ainsi que la mention des droits dont ils se prévalent ;

3) le cas échéant, le nom et l’adresse du syndic de copropriété ;

4) tous autres renseignements utiles sur l’immeuble fournis, notamment, par l’occupant. »

Comme vous le voyez, la rédaction de l’article impose un minimum, mais ne limite pas les informations décrites au sein du procès-verbal de description. Vous vous rendrez compte que d’un commissaire de justice à l’autre, la présentation de l’acte comme le détail du contenu peuvent changer du tout au tout.

Certains commissaires de justice accordent de l’importance à la lisibilité de leur PV et présentent les choses de la façon la plus claire et la plus détaillée possible. Ils indiqueront le détail des informations dont ils ont pu avoir connaissance sur le syndic et la gestion du bien, le montant des charges de copropriété par exemple. D’autres, en revanche, se cantonneront aux informations basiques prévues par le Code des procédures civiles d’exécution.

Le procès-verbal de description peut être une vraie mine d’informations sur le bien. Il peut à lui seul suffire à écarter certains biens et vous éviter une visite inutile. A contrario, il arrive parfois que la description et les informations données soient lacunaires. Dans ce cas, seule la visite du bien vous sera véritablement utile.

· Les diagnostics techniques

Comme pour toute vente immobilière en France, les diagnostics techniques sont obligatoires pour les biens vendus aux enchères immobilières judiciaires.

Ils sont le plus souvent réalisés lors de l’établissement du procès-verbal de description en début de procédure. Le diagnostiqueur accompagnera le commissaire de justice sur place lors de son intervention. Il réalisera l’intégralité des diagnostics imposés par la loi pour la zone géographique concernée. Par exemple, le diagnostic relatif à la présence de termites sera effectué dans les départements où ce diagnostic est obligatoire pour la vente.

Ces diagnostics vous seront généralement transmis en même temps que le cahier des conditions de vente et le procès-verbal de description. Plus rarement, il peut arriver que les diagnostics ne soient pas disponibles avant la visite. La raison est que l’avocat poursuivant a préféré attendre que le dossier avance et que la date de vente soit fixée pour faire réaliser les diagnostics. Le diagnostiqueur va alors intervenir le jour des visites et les diagnostics techniques seront disponibles sur demande auprès de l’avocat dans les jours qui suivent.

· Le bail

Vous pourrez consulter le bail portant sur le bien lorsque le bien est loué et qu’un bail a été signé (ce qui n’est pas toujours le cas malheureusement ; cf. la vidéo dédiée accessible grâce au lien à la fin de ce livre). Ce bail est souvent mentionné dans le procès-verbal de description et parfois également dans le cahier des conditions de vente. Il fait partie des documents qui vous seront transmis par l’avocat poursuivant sur votre demande.

Je vous passe le paragraphe sur l’intérêt d’avoir connaissance du bail pour faire vos simulations d’achat selon le taux de rendement désiré et la fixation de votre enchère maximale.

· Les documents relatifs à la copropriété

Selon le traitement du dossier par l’avocat, vous pourrez avoir connaissance des derniers PV d’assemblées générales, des derniers appels de charges, du règlement de copropriété, du carnet d’entretien de la copropriété, de l’état descriptif de division…

Acheter un bien en copropriété aux enchères judiciaires demande encore plus de vigilance. Et je vous parle là en connaissance de cause. Vous pouvez être confronté à un syndic bénévole, littéralement dépassé par cette fonction et qui n’est pas en mesure de remettre les documents… si tant est qu’ils existent. Dans le cadre d’une de mes acquisitions, j’ai dû faire face à un syndic bénévole à la fois incompétent et de mauvaise volonté. Toutes les informations n’étaient pas disponibles auprès de l’avocat… et pour cause ! Le syndic était très difficilement joignable et même joint, il ne répondait pas toujours.

J’ai tout même fait le choix d’enchérir et de me porter acquéreur du logement. Pourquoi ? J’ai tenu compte du risque dans la fixation de mon enchère maximale. Et j’ai très bien fait, puisque j’ai acquis le bien à la moitié de sa valeur (frais compris).

· Les autres documents qui peuvent vous être remis

Selon le type de bien et selon leur localisation, certains documents peuvent être joints au dossier constitué par l’avocat et qui vous sera transmis sur votre demande. En voici quelques un :

- l’état des lieux réalisé à l’entrée du locataire ;

- le règlement de lotissement ;

- un certificat d’urbanisme ;

- une matrice cadastrale ;

- des plans (du ou des biens vendus) ;

- un état des risques naturels ;

- le diagnostic ou rapport relatif à l’assainissement du bien ;

- les décisions de justice qui ont conduit à la vente des biens.

Cette liste n’est bien entendu pas exhaustive.